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賃貸借契約のチェックポイント 【2007年5月号】


                                      弁護士 榎 本   修
 
  工場や駐車場、家や倉庫など賃貸借には様々なものがあります。「賃貸借契約書は作ったことがない」という方の方が珍しいのではないかと思います。今回は、このような賃貸借契約を作る際に弁護士がどのような点を見ているか。チェックポイントのうちのいくつかを考えてみましょう。
 
(1)借りる側の場合

  ①「貸主」は、本当に「持ち主」ですか?
  よくあるのは、所有者は個人なのに、貸主は法人(会社など)というケースです。大家さんのやっている会社であっても法律上は全く別人です。その会社が身売りなどをした場合には「所有者と貸主が違う」という理由で退去を求められる危険性があります。不動産登記簿などで、本当に貸主が所有者なのかを確認する必要があります。

  ②「居住権」があるから大丈夫?
  「うちは、借りているんだから『居住権』があるから、ずっと借り続けられますよね」という御質問を受けることがよくあります。「居住権」という言葉は法律用語ではありません。借地借家法では「借地権」という言葉はありますが、「居住権」というものは法律上はないのです。お聞きすると「居住権」という言葉は「借地権」と同じような意味で使われていることも多いのですが、いくつか注意しなければならない点があります。  

  (ア)「定期借家」「定期借地」ではありませんか?
  平成4年に施行された借地借家法では、定期借地権というものが認められました(その後、定期借家権というものもできました)。これは、「定期」(例えば定期借家権だと1年などの期間が定められています)が経過すると出て行かなければならない(「更新がない」)ものです。これは、今までの借地や借家の権利とは全く異なるものですから、よく注意しなければなりません。

  (イ)「一時使用目的の借地権」という書類になっていませんか。
  借地借家法は借地人の権利を大変強く保護しています(これが、「借地権は強い」とか「土地は貸したらほとんど返してもらえない」という言葉でよく言われていることです)。ところが、「臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定した場合」(一時使用目的の借地権)の場合には借地権はないものとされており(借地借家法25条)、この場合には借地人は期間が過ぎると出てゆかなければなりません。事前の話では普通の賃貸借のような話で進んでいて、最後に契約書を作成する段になるとこの「一時使用目的の借地権だった」というケースもあります。トラブルのもとですから注意が必要です。

  (2)貸す側の場合
  逆に借り手が個人なのか法人なのかという問題があるのは、借りる側で注意する必要があるのと同様です。また、貸す側としても賃料収入を個人・法人どちらの売上として計上するのかという税務会計上の点から契約書で明確にしておくことが必要です。
 
  契約は一つ一つ全て異なるものです。今回取り上げたチェックポイントはその一部に過ぎません。賃貸借契約書に限らず、何かの契約書を作成しようという場合には、ご遠慮なくご相談下さい。顧問先の皆さまには無料でご相談に応じさせていただきますし、契約書の案文の修正のご相談にも応じさせていただきますので、宜しくお願い申し上げます。

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