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賃貸借契約書の注意点 【2008年11月号】

                                    弁護士  安   田       剛

 店舗や事務所、工場、あるいは自宅など、建物や土地の「賃貸借契約書」を結ぶ機会は多いと思います。ただ、賃貸借契約では、契約書に明記してあることでも、法律上そのままの内容で有効とは認められないことがあります。今回は、そのような具体例を紹介したいと思います。

①「2ヶ月以上賃料を滞納した場合は催告なしに契約を解除できる」という条項
 このような契約条項が賃貸借契約書に盛り込まれていることが、よくあります。借主が、賃料を決められた日に支払わないことは「債務不履行」にあたるので、2ヶ月も滞納すれば当然契約を解除できるのではないか、と思われるかもしれません。
 しかし、この契約条項は文言通りの効力は認められない可能性が極めて高いものです。
 それは、最高裁判所の判例で、賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的な契約であるため、賃料の滞納があっても、それが当事者間の信頼関係を破壊する程度のものでなければ、無催告での契約解除は認められない、とされているためです。
 上記の当事者間の信頼関係を破壊する程度とは、一般的には6ヶ月程度の賃料の滞納がある場合と考えられています。
 だからと言って賃料を滞納してもよいわけではありませんが、賃料の滞納があっても簡単には契約解除が認められないということは、よく認識しておく必要があると思います。

②「賃貸人は契約期間満了6ヶ月前までに更新拒絶の通知をすれば、契約を終了させることができる」という条項
 このような契約条項も比較的よく見かけます。契約書に書いてある契約期間の満了時に、契約が終了するのは当然のことと思われるかもしれません。
 しかし、借地借家法6条〔借地の場合〕や同法28条〔借家の場合〕は、賃貸人(貸主)からの更新拒絶には「正当事由」が必要であると定められています。「正当事由」とは、当事者双方の使用の必要性の比較考量により判断されますが、賃貸人からの更新拒絶が認められるためには、一定程度の立退料の支払等が必要となることもあります。

 以上のように賃貸借契約では、契約書に明記されていることでも、その通りの効力が認められないことが比較的多く、注意が必要です。当事務所では顧問先の皆様につきましては、賃貸借契約に関する相談にも応じていますので、お気軽に御相談下さい。
 

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