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空家問題について 【2015年6月号】

                                               弁護士  安  田        剛


1.空家問題について
 昨今、「空家」が社会問題になっています。平成25年の調査では、空家は日本全国に約820万戸もあるそうです。長期間人が居住しておらず適切な管理がされていない空家については、建物倒壊のおそれや衛生上の問題があったり、敷地内に生い茂った雑草や立木の放置など、近隣住民に不安や危険を与える可能性があります。
 
2.所有する不動産が空家となった場合
 この空家の問題は、次の2つの視点から問題になることが多いように思います。一つ目は、自分自身が空家を所有することとなった場合の問題です。
 例えば遠方にある実家に両親が住んでいたが高齢となり介護施設等に入所し、その後両親が死亡し自分自身が実家の不動産を相続した場合です。このような場合、遠方にある実家の土地建物に対する管理が不十分となり、放置せざるを得ない場面もあり得るかと思われます。
しかし、そのように適切な管理を行わず放置した場合、例えば雑草や立木の放置で近隣から苦情が入る可能性もあります。また、さらに進んで建物の老朽化が進み、倒壊等で近隣の建物や住民に損害を与える危険性も考えられます。
 この点、建物など「土地の工作物」の占有者や所有者には、「土地工作物責任」(民法717条)があり、「設置又は保存に瑕疵がある」ことで他人に損害を与えた場合にはその損害を賠償する責任が発生します。「瑕疵」というと、住宅建築時の不具合をイメージしますが、建物に倒壊等の危険があるのに長期間これを放置する場合、上記の「保存」に「瑕疵」があり、賠償責任を負う可能性も否定できません。従って、定期的に現況を確認し、雑草駆除や立木の剪定など適切な管理を行い、建物の老朽化が進み倒壊等のおそれが生じた場合は解体等を検討する必要があるでしょう。
 
3.近隣に空家がある場合
 空家の問題について、もう一つの観点は、近隣に他人の空家が存在する場合に、どのような措置、対応が可能かという点です。この点、空家の状態でも、所有する不動産をどのように利用するかは、その所有者の自由であるというのが基本的な原則となるため、近隣の住民としては手を出しにくいというのが現状であると思われます。
 この点で、昨年「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律ができ、注目されます。この法律のポイントの一つは、次の①~④のいずれかに該当する空家を「特定空家等」と位置づけ、市町村など行政が、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置をとるよう助言、指導、勧告したり、命令することができ、従わない場合には行政代執行の方法により市町村が強制的に行うことが可能となった点です。ただ、「特定空家等」の要件は、①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、②著しく衛生上有害となるおそれのある状態、③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、というもので、それなりに要件としては厳しく、「特定空家等」に該当しないが迷惑であるので何とかしたいという場合には、原則に戻り、空家の所有者との協議や交渉により、解決を図るしかないと思われます。

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